|
Безусловно, одним из самых распространенных видов оценочной деятельности давно стала оценка стоимости квартир. Независимая оценка стоимости квартиры может потребоваться во многих случаях, но речь сейчас пойдет не об этом. Наверняка, гораздо полезней узнать какие критерии более значимы для оценщиков, что может увеличить или наоборот уменьшить стоимость Вашей квартиры.
Типы домов
Сложно охарактеризовать недостатки или достоинства определенных типов домов, так как практически в каждом из них можно найти и престижные и удобные варианты, и в тоже время захламленное, давно не ремонтируемое жилье.
Хрущевки – дома приблизительно 1958–68 гг. выпуска, из-за неудачной планировки квартир и маленького метража считаются одними из самых непрестижных.
Панельные дома 1962–72 гг. постройки, это как правило девятиэтажные, ненамного отличающиеся по планировке квартир от хрущевок. Следственно их цена тоже не из высоких.
Дома с квартирами улучшенной планировки. Их начали строить приблизительно с 1974 – 75 годов. Эти квартиры оцениваются уже подороже, особенно если в них был произведен ремонт и замена канализационных и водопроводных труб.
Квартиры в домах новых серий, строительство которых пришлось на начало 90-х, — они самые популярные в своем классе.
Кирпичные дома. Это дома дореволюционной постройки, которые сохранились в отдельных районах центра. Как правило, квартиры стоят в них больших денег.
Сталинские дома (года постройки с 1937 по 1953). Квартиры в этих домах по-прежнему пользуются популярностью среди покупателей. Просторные комнаты, высокие (3,2 м) потолки, хорошее местоположение, подъезды с широкими лестничными пролетами, особый контингент жильцов — все это позволяет высоко оценивать подобные варианты при продаже квартиры.
Дома, построенные в 70-е гг. и позже, высокой этажности, с комфортабельными квартирами достаточно большой площади и хорошей планировки. Также весьма популярны.
Монолит. Самые дорогие и престижные именно они. Их отличает индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, дающая простор фантазии в обустройстве своего жилого пространства.
Вопрос безопасности.
К плюсам можно отнести огороженную и охраняемую территорию вокруг дома, домофон и консьержа на входе в подъезд. Также немалое значение имеет металлическая укрепленная дверь в квартиру и общее состояние подъезда. Если квартира никем или ничем не охраняема и в подъезд может войти любой желающий, вариант будет оцениваться ниже, даже если сама квартира находится в очень хорошем состоянии.
Большую роль играет состояние квартиры. При анализе этого параметра следует рассмотреть несколько основных вариантов, из-за которых возможно снижение цены. Если требуется мелкий косметический ремонт, или пришло время для капитального ремонта и при этом состояние квартиры неудовлетворительное – квартира может быть продана лишь при значительном снижении цены, и на это вам укажет любой профессиональный оценщик.
Теперь несколько слов о юридических нюансах оценки квартир.
Так, если квартира «свободна юридически и физически» (то есть в ней никто не зарегистрирован и не проживает), то она оценивается дороже аналогичной, в которой кто-то прописан. Другой вариант, когда продаваемая квартира не приватизирована или находится в частной собственности (второй вариант предпочтительнее, а потому оценивается дороже первого). Кстати, первичные документы (приватизация, результат инвестиционного контракта) привлекают покупателей больше, чем многочисленные переходы прав собственности.
Очень большую роль на стоимость квартиры играет район, где она находится. Наиболее предпочтительными, и как следствие более дорогими являются ЮЗАО, СЗАО, ЗАО, отчасти ЮАО. Менее престижными считаются САО, СВАО, ВАО. Замыкают этот ряд ЮВАО, ЮАО. Про центр не стоит даже упоминать. И так всем понятно, что он возглавляет рейтинг престижности.
Абсолютно одинаковые по всем параметрам квартиры, но при этом находящиеся в разных округах, будут отличаться по цене, и это различие может быть весьма значительным.
Также большую роль играет удаленность от станции метро. Бесспорным плюсом можно считать расположение квартиры на расстоянии трех-четырех остановок или в 10-15 минутах ходьбы от метро. И с другой стороны существенным минусом может стать удаленность квартиры от метро на большее расстояние, чем названное выше.
|
